議價空間收窄買方話語權減弱,多城二手房走出底部但上行乏力

2019-06-27 09:49:22   
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“今年3月份,市場上行相對’熱鬧’一些,但需求在3月份集中釋放后開始顯現疲態,這意味著需求反彈乏力。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》等媒體表示,2019年上半年,全國重點城市二手房房地產市場(主要為一線城市和區域中心城市)從低迷中走出,但回暖并不穩定,市場整體表現出“前高后低,分化加劇”的特點。

另貝殼研究院發布的《2019中國房地產半年報》指出,上半年后期成交量雖然下落,但新增客源及帶看量并未同步減少,這意味著下半年購房需求仍在,有一定的上行動力。不過,重點城市的改善型需求受制于認房認貸難以釋放,市場缺乏大幅向上動能。

2019年上半年,部分城市出現樓市“小陽春”、土地市場出現回暖苗頭。

據貝殼研究院數據顯示,重點14城(北京、上海、深圳、大連、天津、濟南、青島、南京、武漢、西安、長沙、成都、重慶、杭州)二手房市場大幅調整后,需求開始釋放,同比去年微增3%,但由于去年下半年成交低迷環比則增加52.3%,可見其已從底部走出。

“上半年,重點城市二手房市場在部分地區一季度行政調控放松、房貸利率下調、市場預期改善等因素影響下,從底部回暖。”許小樂分析認為,這種回暖表現為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下,市場回暖并未持續,2019年上半年呈現明顯的“前高后低”特征。

分水嶺出現在3月份。上半年,重點城市二手房市場底部回暖之后需求開始顯現疲態,二季度月均成交比3月減少21.5%。同時,預期隨市場回落而走弱,貝殼找房交易數據顯示,大部分城市掛牌價下跌,其中二季度14城中9城業主報價呈現出較明顯跌幅。

不過,在貝殼研究院重點關注的14城中,成都、武漢、南京二手房成交量環比、同比均出現增長,市場升溫。其中,成都同比增幅34%,處在14城前列。隨著成交回暖、預期改善,重點城市二手房成交均價普遍止跌。14城中除武漢、長沙外,其余10個城市房價環比去年下半年均有所上漲。

在這一基礎上,重點14城二手房購房者成交周期均有縮短,同時,買方話語權開始減弱。據貝殼研究院檢測數據顯示,重點城市2019年上半年業主調價中漲價次數占比在2018年四季度的低位上上升,二季度14城中有一半的城市該比例重新下滑,但仍高于2018年四季度水平。同時,在2019年以來成交的房源中,議價空間現收窄態勢。

值得關注的是,盡管上半年多個重點城市二手房“量價”有所提升,但同時,業主也加快了入市速度,因此二手房庫存并未下降。

許小樂也提醒道,當下市場仍處于嚴格調控下,需求難以釋放,后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨“新庫存”問題。

在貝殼研究院監測的29個重點城市中,有7個城市二手房月末庫存環比持續增加3個月,13個城市月末庫存環比持續增加4個月,7個城市月末庫存環比持續增加5個月,庫存下降的城市僅有上海和蘇州。

“預計下半年情況可能會更加惡化一些。”許小樂表示,有些城市房源越來越難賣,二手房庫存將繼續增加。

“市場已經進入以改善需求換房的時代,這一批人仍在看房,但可能由于政策限制,而沒有實現交易。”許小樂表示,二季度重點城市新增客源及帶看客戶量并未出現明顯下滑,且新增客房比近期呈現持續上升趨勢。但這股力量尚不能支撐房價大幅向上。因為目前重點城市都是改善型需求主導的市場,認房認貸的政策下換房需求的杠桿被極大壓縮,不存在大幅向上動力,“穩”是下半年的大主題也是市場面的常態。

(來源:證券日報)

責任編輯:鐘千惠

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